Paragraaf G. Grondbeleid

Aan den Heuvel

Brabander Aan den Heuvel is opgesplitst in 2 exploitaties, deel A en deel B. Echter, de resultaten van beide exploitaties zijn als communicerende vaten met elkaar verbonden. Voor de gehele Brabander Aan den Heuvel geldt dat het qua verkopen een goed jaar is geweest.
Deel A bestaat uit Cluster I en II en deel B bestaat uit cluster III en IV.

deel A

Cluster I is in 2016 afgerond.
In cluster II was de laatste kavel reeds voor 2021 verkocht. Verder is in cluster II in 2021 het woonrijp maken (nagenoeg) gereed gekomen. De exploitatie van deel A is daarmee in 2021 afgerond.

deel B

Cluster III is reeds jaren geleden afgerond.
In cluster IV is in 2021 een start gemaakt met de bouw van de laatste 35 projectwoningen. In totaal zijn er 45 kavels verkocht in 2021. In totaal zijn al deze verkopen goed voor een verkoop van ruim 17.500 m².
De laatste van de nog te verkopen particuliere kavels zijn 3 grote bouwkavels aan de Boomvalk en 1 aan de Tureluur. Eén kavel is reeds verkocht maar moet nog passeren bij de notaris, de andere 3 kavels zijn nog niet verkocht maar wel geopteerd. Onder de tijdelijke bouwweg ligt ook nog een kavel, maar dit kavel kan pas in de verkoop zodra de laatste  woningen op de Boomvalk gerealiseerd zijn.
Het voordelig resultaat dat is ontstaan komt voornamelijk door een verlaging van het budget voor civiele werken in deel A en deel B (€ 347.000). Daarnaast heeft de snellere kavelverkoop in deel B gezorgd voor een korte looptijd (bij de begroting 2022 reeds 1 jaar ingekort) wat een voordeel heeft opgeleverd bij onder andere de rentelasten en kostenstijging. Nu deel A is afgesloten zijn de restant budgetten, voor onder andere het laatste deel woonrijp maken, overgebracht naar de grondexploitatie van deel B. Dit heeft geen effect op het resultaat.
Omdat de grondexploitatie van deel A bij de jaarrekening van 2021 is gesloten, is in eerste instantie de bijdrage aan deel B voor het huidige tekort van die grex ad. € 2,7 mln. overgemaakt. Hiermee is de verwachte eindwaarde van deel B op dit moment € 0. Wat resteert in deel A is de bruto winstneming. Onderdeel hiervan is de resultaatbestemming aan het fonds bovenwijkse voorzieningen ad. € 104.000. De bijdrage aan het fonds is gebaseerd op de gerealiseerde grondverkopen sinds 2016 en is overgemaakt aan het betreffende fonds. Dan blijft over de netto winstneming, die bedraagt € 4.139.000, hiervan was reeds € 2.900.000 uitgekeerd aan onze partner Loobeek en de gemeente Venray. Het verschil is bij de jaarrekening 50/50 uitgekeerd. Vanaf 2022 zal deel B een verwachte eindwaarde krijgen die niet meer sluitend gemaakt kan worden door deel A. Gezien de positieve ontwikkeling van de grondverkopen verwachten wij daar weinig risico's in.
Resultaat 31-12-2021: € 4.243.000 winst (aandeel gemeente 50% is € 2.122.000)

Ysselsteyn fase II

In Ysselsteyn zijn afgelopen jaar 4 kavels verkocht ten behoeve van de bouw van 7 woningen. 2 kavels hiervan zijn nog niet gepasseerd bij de notaris. Er resteert nog 1 kavel te verkopen, welke d.d. februari 2022 gereserveerd is. Voor wat betreft het woonrijp maken zijn de tekeningen afgelopen jaar ge-update. De werkzaamheden voor het woonrijp maken zullen in de tweede helft van 2022 opgestart worden, na afronding van de meeste bouwactiviteiten. Einde van de looptijd van de grondexploitatie is voorzien op 31-12-2022 waarmee nu een netto winst wordt beoogd van € 3.891.000. Dit resultaat is ten opzichte van afgelopen jaar gedaald met € 40.000 door verwachte hogere kosten voor het woonrijp maken (bouwkostenstijging). De te realiseren winst in 2021 is daarmee ook lager dan begroot en een gedeelte van de winst is doorgeschoven naar 2022.
Resultaat 31-12-2021: € 3.946.000 winst

Veulen, Brugpas

De grondexploitatie heeft betrekking op in totaal 6 kavels in Veulen. Deze 6 kavels maken onderdeel uit van een grotere woningbouwontwikkeling van een particuliere ondernemer. Deze ondernemer zorgt voor het bouw- en woonrijp maken van het totale plangebied, dus ook voor de gemeentelijke 6 kavels. Het bouwrijp maken van het plangebied is gereed. Er is in 2021 één kavel verkocht; de overige kavels zijn gereserveerd. De verwachting is dat we in 2022 4 kavels verkopen. De verkoop van de resterende kavel is begroot in 2024. De looptijd kon hierdoor worden ingekort met 7 jaar, de exploitatie sluit nu naar verwachting eind 2024. Door het inkorten van de looptijd zijn er voordelen behaald op algemene kosten als salarislasten en kostenstijging. In totaal is de verwachte winst op eindwaarde met € 78.000 gestegen.
Resultaat 31-12-2021: € 232.000 winst

Oirlo Zuid-Oost (Kerkhoek)

In dit bouwplan in Oirlo is de verkoop van kavels in hoog tempo doorgezet. Alle kavels zijn reeds verkocht (laatste in januari 2022). Er moeten er nog 3 passeren bij de notaris. Daarmee zijn de bouwactiviteiten ook volop aan de gang. Afhankelijk van de voortgang van de bouw zal het woonrijp maken starten van het gehele bouwplan. Dat is nu beoogd in het 1e kwartaal van 2023. Door de snellere verkoop van kavels is de looptijd met 3 jaar ingekort en zal de grondexploitatie afgesloten worden op 31-12-2022. Door deze inkorting wordt een voordeel behaald op algemene kosten als salarislasten, kostenstijging en rente (€ 98.000). Voor het woonrijp maken worden daar in tegen juist iets hogere kosten verwacht wat een nadelig effect heeft op het resultaat (€ 12.000). Het verwacht tekort op eindwaarde is in totaal € 86.000 gedaald naar € 234.000 door met name de snellere verkoop van de kavels.
Resultaat 31-12-2021: € 234.000 tekort

't Brukske

In juli 2020 is het winkelcentrum Brukske officieel geopend en is het laatste gebouw binnen het masterplan in gebruik genomen. Voor de parkfase (tevens laatste fase) is een groot burgerparticipatietraject doorlopen via een apart ontwikkelde internetsite zodat bewoners ,ondanks de beperkingen door Corona, toch betrokken werden bij de planvorming. De input van bewoners is gebruikt voor het ontwerp. Uitvoering van de parkfase is in februari 2022 gestart en de verwachting is dat deze werkzaamheden rond de zomer van 2022 afgerond zijn. Zoals gepland is de grondexploitatie per 31-12-2021 gesloten. De nog benodigde gelden voor de uitvoering van de parkfase en uren zijn overgeheveld naar de voorziening woonrijp maken complexen. Nu de grondexploitatie is gesloten is de winstneming niet meer een verwachting, maar een feit. De winstneming bedraagt € 129.000, dat is € 10.000 nadeliger dan werd ingeschat bij de jaarrekening van 2020.
Resultaat 31-12-2021: € 129.000 winst

Heide

In Heide zijn in 2021 de laatste 2 kavels verkocht. De woningen op deze kavels zijn momenteel in aanbouw. Afgelopen jaar is een trottoir aangelegd in een groot deel aan de Rector Coxstraat. De exploitatie is bij de jaarrekening afgesloten en de benodigde middelen ten behoeve van het woonrijp maken (in 2022) van het resterende deel van het bouwplan zijn overgeheveld naar de voorziening woonrijp maken complexen. Het tekort op eindwaarde is met € 23.000 gedaald naar € 291.000.
Resultaat 31-12-2021: € 291.000 tekort

Blitterswijck, Molenhof

In 2021 zijn de laatste 3 kavels verkocht in het noordelijk deel van deze woningbouw ontwikkeling. Dit deel is in het voorjaar van 2021 dan ook bouwrijp gemaakt, waarna spoedig is gestart met de bouw van de woningen. Deze worden in het voorjaar van 2022 opgeleverd, waarna dit deel ook woonrijp gemaakt kan worden. De benodigde middelen voor het woonrijp maken zijn overgeheveld naar de voorziening woonrijp maken complexen, gezien het feit dat de grondexploitatie per 31-12-2021 is afgesloten.
Het tekort op eindwaarde is ten opzichte van de jaarrekening 2020 met € 177.000 gedaald naar € 34.000. Het grootste voordeel is ontstaan als gevolg van de snellere verkoop van kavels, waardoor de looptijd kon worden ingekort. Bij de begroting 2022 is de looptijd reeds met 4 jaar ingekort tot 2022, bij de jaarrekening 2021 is besloten de looptijd met nog 1 jaar in te korten. Hierdoor konden algemene kosten als salarislasten, kostenstijging en rente worden verlaagd (€ 127.000). Daarnaast is een budget ten behoeve van mogelijke planschade komen te vervallen (€ 50.000).

Resultaat 31-12-2021: € 34.000 tekort

Castenray

In het bouwplan Castenray zijn in 2021 7 kavels verkocht, voor de realisatie van 4 2^1 kap woningen en 3 vrijstaande woningen. Door de snellere verkoop kon de looptijd van de grondexploitatie wederom worden ingekort, naar 31-12-2024. In 2021 is het middengebied, na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, herverkaveld en bouwrijp gemaakt. De financiële gevolgen hiervan zijn reeds bij de begroting 2022 in de grondexploitatie verwerkt. Ook toen is de looptijd ingekort, omdat de kavels couranter zijn geworden en daardoor sneller verkocht zullen worden. In het najaar van 2021 heeft een loting plaatsgevonden voor de kavels aan dit nieuw ontstane hofje. Alle niet verkochte kavels in het bouwplan (9 stuks) zijn op dit moment gereserveerd. Met de ontwikkelingen in 2021 heeft het resultaat flink geschommeld. Bij de begroting 2022 zijn de gevolgen van het woonhofje doorgerekend (minder m² uitgeefbaar, meer kosten bouw- en woonrijp maken) waardoor het resultaat sterk daalde. Nu bij de jaarrekening konden we het resultaat weer in positieve zin bijstellen, door het inkorten van de looptijd vanwege de snellere verkoop van kavels. Per saldo is een nadelig effect ontstaan van € 15.000 op de bruto winstneming. De bruto winstneming bestaat uit de netto winstneming die ten gunste van de risicoreserve grondbedrijf komt en de resultaatbestemming aan de fondsen  (bijdrage per kavel). Door het toevoegen van kavels bij het woonhofje is de resultaatbestemming aan de fondsen gestegen met € 15.000. Hierdoor is de netto winstneming met € 30.000 gedaald ten opzichte van de jaarrekening 2020.
Resultaat 31-12-2021: € 197.000 winst